Кадастр нерухомості

Що це означає

Кадастр нерухомості - державний перелік земельних ділянок, будівель, квартир і нежитлових приміщень разом з даними про власників і права на них. Його ведуть кадастрові відділи окружних управлінь, а публічна частина доступна онлайн.

Право власності переходить не підписанням договору, а лише дозволом запису про перехід. У витязі про власність крім власника зазначені заставні права і сервітути, які покупець переймає разом з об’єктом.

Дані кадастру достовірні, і той, хто добросовісно спирається на запис, захищений. Але це стосується не всього, що обтяжує нерухомість: договори оренди до кадастру, як правило, не вносять, тому покупець будівлі має з’ясувати орендарів та їхні права за документами продавця під час due diligence, а не за витягом про право власності.

Як це працює на практиці

Провадження про внесення запису починається за заявою, до якої додається договір з офіційно засвідченим підписом продавця, і управління вирішує у встановлений строк, за підвищений збір - у скорочений. Витяг додають і тоді, коли фірма підтверджує юридичну адресу у власній будівлі.

Для бухгалтера вирішує дата: нерухомість, право власності на яку переходить записом у кадастрі, оприбутковується на день надходження заяви про запис, а не на день самого запису. За станом у кадастрі на перше січня визначається й той, хто подає громаді декларацію з податку на нерухомість.

При купівлі будівлі з ділянкою витяг про право власності важливий і для обліку: ділянка і споруда - окремі об’єкти майна, ділянка не амортизується, а споруда - так. Тому купівельну ціну ми ділимо за договором або за висновком експерта, адже від цього поділу на десятиліття залежить податкова амортизація.

На що звернути увагу

Покупець, який заплатив усю ціну до дозволу запису, власником ще не є. Поки справа триває, у витяг може потрапити відмітка про виконавче провадження проти продавця, і покупець платить двічі: спершу ціну, потім погашення обтяження.

Споруда, якої немає в кадастрі або яка записана з іншим призначенням, ускладнює і продаж, і фінансування: банк не дасть під неї кредит із заставою нерухомості, а покупець знижує ціну. Додаткова процедура і запис тривають місяці, тому дані кадастру звіряють із дійсністю ще до підписання.