Кадастр недвижимости

Что это значит

Кадастр недвижимости - государственный перечень земельных участков, строений, квартир и нежилых помещений вместе со сведениями о собственниках и правах на них. Его ведут кадастровые отделы окружных управлений, а публичная часть доступна онлайн.

Право собственности переходит не подписанием договора, а только разрешением записи о переходе. В выписке о собственности кроме владельца значатся залоговые права и сервитуты, которые покупатель принимает вместе с объектом.

Данные кадастра достоверны, и тот, кто добросовестно опирается на запись, защищён. Но это касается не всего, что обременяет недвижимость: договоры аренды в кадастр, как правило, не вносят, поэтому покупатель здания должен выяснить арендаторов и их права по документам продавца в ходе due diligence, а не по выписке о праве собственности.

Как это работает на практике

Производство о внесении записи начинается по заявлению, к которому прилагается договор с официально заверенной подписью продавца, и управление решает в установленный срок, за повышенный сбор - в сокращённый. Выписку прикладывают и тогда, когда фирма подтверждает юридический адрес в собственном здании.

Для бухгалтера решает дата: недвижимость, право собственности на которую переходит записью в кадастре, приходуется на день поступления заявления о записи, а не на день самой записи. По состоянию в кадастре на первое января определяется и тот, кто подаёт общине декларацию по налогу на недвижимость.

При покупке здания с участком выписка о праве собственности важна и для учёта: участок и строение - отдельные объекты имущества, участок не амортизируется, а строение - да. Поэтому покупную цену мы делим по договору или по заключению эксперта, ведь от этого деления на десятилетия зависит налоговая амортизация.

На что обратить внимание

Покупатель, заплативший всю цену до разрешения записи, собственником ещё не является. Пока дело идёт, в выписку может попасть отметка об исполнительном производстве против продавца, и покупатель платит дважды: сначала цену, потом погашение обременения.

Строение, которого нет в кадастре или которое записано с другим назначением, осложняет и продажу, и финансирование: банк не даст под него кредит с залогом недвижимости, а покупатель снижает цену. Дополнительная процедура и запись занимают месяцы, поэтому данные кадастра сверяют с действительностью ещё до подписания.