Сервітут

Що це означає

Сервітут - право на чужу нерухомість: її власник зобов’язаний щось терпіти, наприклад прохід або прокладання інженерних мереж, від чогось утримуватися чи щось робити на користь уповноваженого. Обтяження йде за нерухомістю й зобов’язує кожного нового власника, а саме право належить або власникові іншої нерухомості, або конкретній особі.

Від заставного права його відрізняє мета: воно не забезпечує борг, а дає комусь постійну вигоду від чужої ділянки. Регулює його Цивільний кодекс, а договірний сервітут виникає лише записом до кадастру нерухомості.

Не кожен сервітут виникає з договору. Деякі виникають прямо із закону, типово на користь операторів електричних, газових чи водопровідних мереж, і у витягу про право власності їх може бути взагалі не видно. Про їхню наявність тоді свідчить фактичний стан ділянки, який має виявити перевірка перед купівлею.

Як це працює на практиці

Під час купівлі нерухомості обтяження читають у частині C витягу про власність. Довічне право проживання або право проходу через двір знижує і ціну, і можливості використання ділянки, а банк може не прийняти такий об’єкт у заставу.

Оплатно набутий сервітут, як правило, не разова витрата: це оцінюване право, яке показують у складі довгострокових нематеріальних активів і амортизують. У обтяженого власника отримана плата, навпаки, оподатковується.

Коли компанія будує цех і підключення має пройти через сусідню ділянку, сервітут погоджують ще до дозвільної процедури на будівництво, бо відомство хоче бачити право на ділянку. Договір із межовим планом і заявою про реєстрацію готують юрист і геодезист, а ми оцінюємо облік винагороди та її включення до плану амортизації.

На що звернути увагу

Покупець дивиться витяг про власність, але не позначки про розпочаті за ним провадження. Сервітут, записаний наступного дня після огляду, діє і проти нього, а зняти його можна лише угодою з уповноваженим або через суд за зміни обставин: це роки спору та експертна оцінка понад ціну.

Компанія продає частину ділянки і перед продажем забуває встановити право проходу чи прокладання мереж через продану частину. Решта ділянки тоді без під’їзду і підключення, і сервітут доводиться погоджувати заднім числом із новим власником, який призначає ціну залежно від того, наскільки він потрібен продавцю.