Дохід від продажу нерухомості

Що це означає

Доходом від продажу нерухомості у фізичної особи вважається те, що продавець справді отримав, за вирахуванням підтверджених витрат, тобто зазвичай ціни придбання та витрат, пов’язаних з продажем. Оподатковується він як інший дохід, якщо нерухомість не була включена до майна для підприємництва.

Вирішальним є строк володіння: через п’ять років після придбання продаж звільнений і до декларації взагалі не потрапляє. У звільнення є й окремі випадки, наприклад спадкування по прямій лінії, де зараховується строк володіння спадкодавця; для майна, виведеного з підприємництва, строк іде лише від виведення.

Продажем вважається і передача частки у праві власності, а за міни нерухомості доходом є вартість того, що продавець отримав натомість. П’ятирічний строк рахують для кожної нерухомості і кожної частки окремо, за датою її набуття, тож докуплена половина квартири може мати інший режим, ніж початкова.

Як це працює на практиці

День придбання визначають за записом права власності в кадастрі нерухомості, а не за датою підписання договору. Дохід показують у тому році, в якому він отриманий: договір грудня з оплатою в січні потрапляє вже до наступної податкової декларації.

Витрати можна заявити лише до суми доходу, тому збиток від продажу не враховується. Оподаткований дохід до того ж входить у річний перерахунок медичного страхування, а після переходу права і продавець, і покупець подають до громади декларацію з податку на нерухомість до кінця січня наступного року.

Під час продажу квартири, яку роками здавали, ми спершу перевіряємо, чи була вона включена до комерційного майна, наприклад тому, що її амортизували за доходів від оренди. Від цього залежить, з якого моменту спливає п’ятирічний строк і що під час продажу визнається витратою.

На що звернути увагу

Найдорожча помилка - продати раніше ніж через п’ять років, розраховуючи, що податку немає, бо гроші йдуть на нове житло. Словацький закон такого винятку не знає: оподатковується вся різниця між ціною продажу і придбанням, додається внесок на медичне страхування, а зверху санкція за неподану декларацію.

Ще одна помилка - не заявити витрати, на які продавець мав право, лише тому, що не зберіг документи: комісію ріелтора, експертну оцінку чи юридичні послуги щодо угоди. Без них визнають тільки вартість придбання, підтверджену договором, і податок вийде вищим, ніж міг би.