Kataster nehnuteľností

Čo to znamená

Kataster nehnuteľností je štátny zoznam pozemkov, stavieb, bytov a nebytových priestorov spolu s údajmi o vlastníkoch a právach k nim. Vedú ho katastrálne odbory okresných úradov a verejná časť údajov je dostupná online.

Vlastníctvo k nehnuteľnosti neprechádza podpisom zmluvy, ale až povolením vkladu. Na liste vlastníctva sú okrem vlastníka zapísané aj záložné práva a vecné bremená, ktoré kupujúci preberá spolu s nehnuteľnosťou.

Údaje katastra sú hodnoverné a kto v dobrej viere vychádza zo zápisu, je chránený. Neplatí to však o všetkom, čo nehnuteľnosť zaťažuje: nájomné zmluvy sa do katastra spravidla nezapisujú, preto kupujúci budovy musí nájomcov a ich práva zistiť z dokladov predávajúceho pri due diligence, nie z listu vlastníctva.

Ako to funguje v praxi

Vkladové konanie sa začína návrhom, ku ktorému sa prikladá zmluva s úradne osvedčeným podpisom prevodcu, a úrad rozhodne v zákonnej lehote, za vyšší poplatok v skrátenej. List vlastníctva sa prikladá aj tam, kde firma preukazuje sídlo spoločnosti vo vlastnej budove.

Pre účtovníka je rozhodujúci dátum: nehnuteľnosť nadobudnutú vkladom zaúčtuje ku dňu doručenia návrhu na vklad, nie ku dňu zápisu. Podľa stavu v katastri k prvému januáru sa zároveň určuje, kto podáva obci priznanie k dani z nehnuteľností.

Pri kúpe budovy s pozemkom sa z listu vlastníctva vychádza aj v účtovníctve: pozemok a stavba sú samostatné položky majetku, pozemok sa neodpisuje a stavba áno. Kúpnu cenu preto rozdelíme podľa zmluvy alebo znaleckého posudku, lebo od tohto delenia závisia daňové odpisy na desaťročia.

Na čo si dať pozor

Kupujúci, ktorý zaplatí celú cenu pred povolením vkladu, ešte nie je vlastníkom. Kým konanie beží, môže na list vlastníctva pribudnúť poznámka o exekúcii predávajúceho a kupujúci nakoniec platí dvakrát: raz cenu a druhý raz vyplatenie ťarchy.

Stavba, ktorá v katastri chýba alebo je zapísaná s iným účelom užívania, komplikuje predaj aj financovanie: banka na ňu neposkytne úver zabezpečený nehnuteľnosťou a kupujúci znižuje cenu. Dodatočné konanie a zápis trvajú mesiace, preto sa stav v katastri porovná so skutočnosťou ešte pred podpisom.