ПДВ при продажу нерухомості

Що це означає

Продаж нерухомості для платника ПДВ - постачання товару, але закон значною мірою його звільняє. Звільнено продаж будівлі чи її частини, якщо з першого введення в експлуатацію чи першого використання минув встановлений законом строк, а також продаж ділянки, що не є будівельною.

Оподатковується продаж новобудов до спливу цього строку й продаж будівельних ділянок. Під час продажу між платниками для деяких об’єктів застосовується перенесення податкового обов’язку, тож податок нараховує не продавець, а покупець.

Платник може вирішити оподаткувати й в іншому разі звільнений продаж старої будівлі. Це має сенс передусім тоді, коли покупець - платник і відрахує податок, а продавець тим самим зберігає відрахування за витратами на будівлю.

Як це працює на практиці

Під час продажу ми перевіряємо, коли будівлю введено в експлуатацію чи вперше використано, чи не було на ній модернізації, здатної змінити строк, і як під час купівлі застосовувалося відрахування. Від цього залежить не лише ПДВ із продажу, а й обов’язок скоригувати відрахований податок.

Нерухомість - інвестиційне майно з тривалим періодом коригування відрахування. Якщо платник під час купівлі чи будівництва відрахував вхідний ПДВ і продає будівлю без податку до закінчення цього періоду, частину відрахування він має повернути. Рішення оподаткувати продаж може це змінити.

Під час продажу з авансом податковий обов’язок виникає вже з отриманого платежу, як і за іншого ПДВ з отриманого платежу. День постачання при цьому не обов’язково збігається з днем запису до кадастру, часто ним є день передачі об’єкта покупцеві в користування.

На що звернути увагу

І звільнення, і вибір оподаткування мають довгострокові наслідки. Помилка в оцінці строку від введення в експлуатацію чи забуте коригування відрахування проявляться лише на перевірці, а для дорогих об’єктів ідеться про великі суми з пенею та штрафом.

У договорі купівлі-продажу треба чітко зазначити, чи містить ціна ПДВ і хто несе ризик іншої оцінки. Інакше в спорі про те, чи мав продаж оподатковуватися, продавець доплатить податок зі своїх коштів, бо стягнути його з покупця заднім числом може не вдатися.