DPH pri predaji nehnuteľnosti

Čo to znamená

Predaj nehnuteľnosti je pre platiteľa DPH dodaním tovaru, zákon ho však vo veľkej časti oslobodzuje. Od dane je oslobodený predaj stavby alebo jej časti, ak od prvej kolaudácie alebo prvého užívania uplynulo zákonom určené obdobie, a predaj pozemku, ktorý nie je stavebný.

Zdaňuje sa predaj novostavieb pred uplynutím tohto obdobia a predaj stavebných pozemkov. Pri predaji medzi platiteľmi sa pri niektorých nehnuteľnostiach uplatňuje prenos daňovej povinnosti, takže daň nepriznáva predávajúci, ale kupujúci.

Platiteľ sa môže rozhodnúť, že aj inak oslobodený predaj staršej stavby zdaní. Rozhodnutie má zmysel najmä vtedy, keď je kupujúci platiteľ a daň si odpočíta, a predávajúci si tým zachová odpočet z nákladov na stavbu.

Ako to funguje v praxi

Pri predaji kontrolujeme, kedy bola stavba skolaudovaná alebo prvýkrát užívaná, či na nej prebehlo zhodnotenie, ktoré by mohlo lehotu zmeniť, a ako sa pri kúpe uplatnil odpočet. Od toho závisí nielen DPH z predaja, ale aj povinnosť upraviť odpočítanú daň.

Nehnuteľnosť je investičným majetkom s dlhým obdobím úpravy odpočtu. Ak platiteľ pri kúpe alebo výstavbe odpočítal daň na vstupe a predá stavbu oslobodene pred uplynutím tohto obdobia, musí časť odpočtu vrátiť. Rozhodnutie o zdanení predaja to môže zmeniť.

Pri predaji so zálohou vzniká daňová povinnosť už z prijatej platby, podobne ako pri inej DPH z prijatej platby. Deň dodania pritom nemusí byť dňom vkladu do katastra, často je ním deň odovzdania nehnuteľnosti kupujúcemu do užívania.

Na čo si dať pozor

Oslobodenie aj voľba zdanenia majú dlhodobé dôsledky. Chyba pri posúdení lehoty od kolaudácie alebo zabudnutá úprava odpočtu sa prejaví až pri kontrole a pri drahých nehnuteľnostiach ide o veľké sumy aj s úrokom a pokutou.

V kúpnej zmluve treba jasne uviesť, či je cena s DPH alebo bez nej a kto nesie riziko iného posúdenia. Pri spore o to, či predaj mal byť zdanený, inak predávajúci doplatí daň zo svojho, lebo dodatočne ju od kupujúceho vymôcť nemusí.