НДС при продаже недвижимости

Что это значит

Продажа недвижимости для плательщика НДС - поставка товара, но закон в значительной части её освобождает. Освобождена продажа здания или его части, если с первого ввода в эксплуатацию или первого использования прошёл установленный законом срок, а также продажа участка, не являющегося строительным.

Облагается продажа новостроек до истечения этого срока и продажа строительных участков. При продаже между плательщиками для некоторых объектов применяется перенос налоговой обязанности, так что налог начисляет не продавец, а покупатель.

Плательщик может решить обложить налогом и в остальном освобождённую продажу старого здания. Это имеет смысл прежде всего тогда, когда покупатель - плательщик и вычтет налог, а продавец тем самым сохраняет вычет по затратам на здание.

Как это работает на практике

При продаже мы проверяем, когда здание было введено в эксплуатацию или впервые использовано, не было ли на нём модернизации, способной изменить срок, и как при покупке применялся вычет. От этого зависит не только НДС с продажи, но и обязанность скорректировать вычтенный налог.

Недвижимость - инвестиционное имущество с длительным периодом корректировки вычета. Если плательщик при покупке или строительстве вычел входящий НДС и продаёт здание без налога до окончания этого периода, часть вычета он должен вернуть. Решение обложить продажу налогом может это изменить.

При продаже с авансом налоговая обязанность возникает уже с полученного платежа, как и при другом НДС с полученного платежа. День поставки при этом не обязательно совпадает с днём записи в кадастр, часто им является день передачи объекта покупателю в пользование.

На что обратить внимание

И освобождение, и выбор налогообложения имеют долгосрочные последствия. Ошибка в оценке срока с ввода в эксплуатацию или забытая корректировка вычета проявятся лишь на проверке, а при дорогих объектах речь идёт о больших суммах с пеней и штрафом.

В договоре купли-продажи нужно ясно указать, включает ли цена НДС и кто несёт риск иной оценки. Иначе при споре о том, должна ли была продажа облагаться, продавец доплатит налог из своих средств, потому что взыскать его с покупателя задним числом может не получиться.