Hypotekárny úver

Čo to znamená

Hypotekárny úver je dlhodobý úver na nadobudnutie, výstavbu alebo zmenu nehnuteľnosti, zabezpečený záložným právom k nehnuteľnosti na Slovensku. Záložné právo sa zapisuje do katastra nehnuteľností a banka môže pri nesplácaní nehnuteľnosť speňažiť.

Splatnosť býva 5 až 30 rokov a úroková sadzba je vďaka zabezpečeniu nižšia ako pri nezabezpečených úveroch. Sadzba sa na určité obdobie fixuje, ide o fixáciu úroku, a po jej skončení sa mení podľa trhu. Celkovú cenu úveru ukazuje RPMN.

Hypotéky sú v prvom rade produktom pre fyzické osoby na bývanie. Firmy na nákup nehnuteľností spravidla využívajú komerčné investičné úvery so zabezpečením nehnuteľnosťou, ktoré fungujú podobne, ale majú iné podmienky a nespadajú pod pravidlá pre spotrebiteľské úvery na bývanie.

Ako to funguje v praxi

Živnostník alebo konateľ, ktorý žiada o hypotéku, potrebuje doložiť príjmy. Banky pri podnikateľoch vychádzajú z daňového priznania a často z obratu či zisku, preto sa daňová optimalizácia s nízkym vykázaným základom môže vypomstiť nižšou bonitou pri hypotéke.

Ak podnikateľ využíva nehnuteľnosť financovanú hypotékou aj na podnikanie, úroky môžu byť v pomernej časti daňovým výdavkom, ak je nehnuteľnosť zahrnutá do obchodného majetku alebo sa prenajíma. Mladí ľudia si pri kúpe prvého bývania môžu podľa zákonných podmienok uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky.

Pri končiacej fixácii porovnávame ponuky bánk a zvažujeme refinancovanie. Banky zvyčajne vyžadujú aj poistenie nehnuteľnosti s vinkuláciou v ich prospech a niekedy aj životné poistenie dlžníka.

Na čo si dať pozor

Splátka hypotéky sa po skončení fixácie môže pri zmene úrokovej sadzby výrazne zvýšiť. Pri plánovaní rodinného rozpočtu aj príjmov majiteľa z firmy treba počítať s rezervou na vyššiu splátku, nie s dnešnou sadzbou na celých 30 rokov.

Mimoriadne splátky a predčasné splatenie môžu byť v priebehu fixácie spoplatnené podľa zákona a zmluvy, pri výročí fixácie spravidla nie. Pred podpisom sa oplatí zistiť, kedy a za koľko možno úver splatiť, napríklad pri predaji firmy či nehnuteľnosti.