Loan to value (LTV)

Čo to znamená

Loan to value, skrátene LTV, je pomer medzi výškou úveru a hodnotou majetku, ktorý ho zabezpečuje, najčastejšie nehnuteľnosti so záložným právom. Vyjadruje sa v percentách: úver 160 000 eur na nehnuteľnosť v hodnote 200 000 eur má LTV 80 %. Čím je pomer vyšší, tým menšiu rezervu má banka pre prípad, že by musela zábezpeku predať.

Pozor na zámenu s iným LTV z marketingu, teda customer lifetime value, ktoré vyjadruje celoživotnú hodnotu zákazníka. V bankovníctve a financovaní nehnuteľností znamená LTV vždy pomer úveru k hodnote zabezpečenia.

Pri hypotekárnych úveroch fyzickým osobám Národná banka Slovenska stanovuje limity LTV, spravidla najviac 80 % s obmedzeným priestorom pre vyššie hodnoty. Pri firemných úveroch si limity určuje banka sama podľa typu majetku, bonity klienta a účelu úveru.

Ako to funguje v praxi

Hodnotu zabezpečenia banka určuje podľa znaleckého posudku alebo vlastného ocenenia, nie podľa kúpnej ceny. Ak znalec ocení nehnuteľnosť nižšie, LTV vyjde vyššie a banka môže požičať menej či žiadať ďalšie zabezpečenie. S tým je dobré počítať pri plánovaní vlastných zdrojov na kúpu.

Pri investičných úveroch a financovaní developerských projektov sa LTV často objavuje v úverovej zmluve ako kovenant: firma sa zaväzuje, že pomer neprekročí určitú hranicu počas celého trvania úveru. Ak hodnota nehnuteľnosti klesne, môže to spustiť povinnosť doplniť zabezpečenie či čiastočne splatiť úver.

Nižšie LTV spravidla znamená nižší úrok, lebo banka nesie menšie riziko. Preto sa niekedy oplatí vložiť viac vlastných peňazí alebo ponúknuť dodatočnú zábezpeku, ak to výrazne zlepší úrokové podmienky na celé obdobie úveru.

Na čo si dať pozor

Najčastejšou chybou je počítať s maximálnym LTV, ktoré banka ponúka, bez rezervy. Pri poklese cien nehnuteľností či prísnejšom ocenení pri refinancovaní môže firma zistiť, že nový úver nedostane v rovnakej výške a musí rozdiel doplatiť z vlastných zdrojov.

Pri kovenantoch viazaných na LTV pozor na pravidelné precenenie. Niektoré zmluvy vyžadujú nový znalecký posudok každý rok či pri poklese trhu a náklady na neho znáša dlžník. Podmienky preceňovania je dobré vyjednať ešte pred podpisom.