Investičný majetok na účely DPH

Čo to znamená

Investičný majetok na účely DPH je vlastná kategória zákona o DPH a s účtovným dlhodobým majetkom sa kryje len zhruba. Patrí doň dlhodobý hnuteľný a nehmotný majetok nad hodnotovú hranicu, ktorú určuje zákon o DPH, budovy, stavebné pozemky, byty a nebytové priestory, a tiež nadstavby, prístavby a stavebné úpravy, ktoré si vyžiadali stavebné povolenie.

Hranicu aj okruh vecí si zákon o DPH určuje sám, takže zoznam sa s účtovnou evidenciou nekryje: nie každý dlhodobý hmotný majetok hranicu pre DPH dosiahne a stavebná úprava, ktorá v účtovníctve len zvýši cenu budovy, je tu samostatnou položkou s vlastným režimom. Zmysel tejto kategórie je jediný: odpočítaná daň sa pri nej nezavrie rokom nákupu.

Úprava funguje oboma smermi. Keď sa majetok začne vo väčšej miere používať na zdaniteľné plnenia, napríklad byt dovtedy prenajímaný ako oslobodené plnenie sa zmení na kanceláriu firmy, platiteľ si za zostávajúce roky môže odpočet dodatočne zvýšiť. Nie je to len pasca, ale aj nárok, ktorý sa bez evidencie stratí.

Ako to funguje v praxi

Sledované obdobie je päť rokov pri hnuteľnom a nehmotnom majetku a dvadsať pri nehnuteľnostiach a ich stavebných úpravách a začína rokom, v ktorom sa majetok prvý raz použil. Ak sa rozsah použitia počas neho zmení, robí sa úprava odpočítanej dane za pomernú časť, a to v poslednom zdaňovacom období roka.

Preto sa k takému majetku vedie osobitná evidencia: dátum prvého použitia, suma odpočítanej dane, účel použitia v každom roku a prípadný koeficient. Stavebná úprava povolená stavebným úradom otvára vlastné dvadsaťročné obdobie, aj keď budove už jedno beží.

Pri predaji budovy platiteľovi, ktorý ju bude používať na zdaniteľné plnenia, sa dá namiesto oslobodenia zvoliť zdanenie. Predávajúci potom odpočet nevracia a kupujúci daň spravidla prizná v režime prenosu daňovej povinnosti. Pred podpisom kúpnej zmluvy preto prepočítame, ktorá cesta vyjde obom stranám lepšie.

Na čo si dať pozor

Predaj budovy oslobodený od dane v rámci sledovaného obdobia sa berie ako zmena použitia na všetky zostávajúce roky a odpočítaná daň sa vracia jednorazovo. Pri budove kúpenej pred pár rokmi ide o väčšinu pôvodného odpočtu, a ak sa s tým v kúpnej cene nerátalo, znáša to predávajúci.

Aj zrušenie registrácie pre DPH počas sledovaného obdobia sa posudzuje ako zmena použitia. Živnostník alebo s. r. o., ktorá sa odregistruje, lebo klesol obrat, musí upraviť odpočet k budove či drahšiemu stroju za všetky zostávajúce roky, a táto suma pri rozhodovaní o odhlásení často chýba.