Príjem z predaja nehnuteľnosti

Čo to znamená

Príjmom z predaja nehnuteľnosti je u fyzickej osoby to, čo predávajúci reálne dostal, znížené o preukázateľný výdavok, teda spravidla o obstarávaciu cenu a o preukázané náklady spojené s predajom. Zdaňuje sa ako ostatný príjem, ak nešlo o nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku.

Rozhodujúca je doba vlastníctva: po piatich rokoch od nadobudnutia je predaj oslobodený a do priznania sa vôbec neuvádza. Oslobodenie má aj osobitné prípady, napríklad dedenie v priamom rade, kde sa započítava doba vlastníctva poručiteľa; pri majetku vyradenom z podnikania beží lehota až od vyradenia.

Ako predaj sa posudzuje aj prevod spoluvlastníckeho podielu a pri zámene nehnuteľností je príjmom hodnota toho, čo predávajúci na oplátku dostal. Päťročná lehota sa počíta pre každú nehnuteľnosť a každý podiel zvlášť, podľa toho, kedy ho predávajúci nadobudol, takže dokúpená polovica bytu môže mať iný režim než pôvodná.

Ako to funguje v praxi

Deň nadobudnutia sa odvodzuje od zápisu vlastníckeho práva v katastri nehnuteľností, nie od podpisu zmluvy. Príjem sa priznáva v roku, v ktorom bol prijatý: zmluva z decembra so zaplatením v januári patrí do nasledujúceho daňového priznania.

Výdavky sa dajú uplatniť len do výšky príjmu, takže strata z predaja sa neuplatní. Zdanený príjem navyše vstupuje do ročného zúčtovania zdravotného poistenia a po prevode musia predávajúci aj kupujúci podať obci priznanie k dani z nehnuteľností do konca januára nasledujúceho roka.

Pri predaji bytu, ktorý bol roky prenajímaný, najprv overíme, či bol zahrnutý do obchodného majetku, napríklad preto, že sa odpisoval pri príjmoch z prenájmu. Od toho závisí, odkedy beží päťročná lehota a čo sa pri predaji uzná ako výdavok.

Na čo si dať pozor

Najdrahší omyl je predať pred uplynutím piatich rokov s tým, že daň sa neplatí, keď peniaze idú na nové bývanie. Slovenský zákon takú výnimku nepozná: zdaní sa celý rozdiel medzi predajnou cenou a obstaraním, pribudne zdravotný odvod a k tomu sankcia za nepodané priznanie.

Ďalšou chybou je neuplatniť výdavky, na ktoré predávajúci nárok mal, len preto, že si nenechal doklady: províziu realitnej kancelárie, znalecký posudok či právne služby k predaju. Bez nich sa uzná len obstarávacia cena preukázaná zmluvou a daň vyjde vyššia, než musela.