Nájomná zmluva

Čo to znamená

Nájomná zmluva je zmluva, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi vec na dočasné užívanie za nájomné. Predmetom môže byť byt, kancelária, sklad, pozemok, auto alebo stroj. Na rozdiel od kúpnej zmluvy vlastníctvo neprechádza, nájomca vec len užíva.

Všeobecnú úpravu obsahuje Občiansky zákonník, osobitné pravidlá platia pre nájom bytu, nebytových priestorov a pre obchodný nájom hnuteľných vecí. Zmluva by mala určiť predmet, výšku a splatnosť nájomného, dobu nájmu, úhradu služieb, výpovedné dôvody a to, kto platí opravy.

Pre firmu je nájom častý spôsob, ako získať priestory bez investície do nehnuteľnosti. Od zmluvy o operatívnom prenájme sa odlišuje najmä tým, že tá zvyčajne zahŕňa aj servis a poistenie a je bežná pri autách a technike.

Ako to funguje v praxi

Nájomné je pre nájomcu bežným nákladom toho obdobia, za ktoré sa platí. Ak sa zaplatí vopred na dlhšie obdobie, účtujeme ho cez náklady budúcich období. Zábezpeka, ktorú nájomca skladá na začiatku, nákladom nie je, je to pohľadávka voči prenajímateľovi.

U prenajímateľa, ktorý je fyzickou osobou, ide o príjem z prenájmu s vlastnými pravidlami zdanenia. Prenájom nehnuteľností je podľa zákona o DPH spravidla oslobodený, prenajímateľ, ktorý je platiteľom DPH, sa však môže pri nájme inému platiteľovi rozhodnúť nájom zdaniť a uplatniť si odpočet.

Pri zakladaní firmy nájomná zmluva alebo súhlas vlastníka slúži ako doklad o práve užívať priestory na sídlo. Ak klient používa virtuálne sídlo, kontrolujeme, či zmluva s poskytovateľom zahŕňa aj preberanie pošty a trvá dostatočne dlho.

Na čo si dať pozor

Pri nájme priestorov sa oplatí písomne upraviť technické zhodnotenie. Ak nájomca investuje do cudzej nehnuteľnosti, musí mať súhlas prenajímateľa a dohodu o tom, kto investíciu odpisuje a čo sa stane pri skončení nájmu, inak hrozí spor aj daňové komplikácie pri odpisoch.

Nájomné medzi prepojenými osobami, napríklad keď spoločník prenajíma svoju nehnuteľnosť vlastnej firme, musí zodpovedať trhovej cene podľa pravidiel transferového oceňovania. Príliš vysoké nájomné správca dane pri kontrole nemusí uznať ako daňový výdavok.