Príjem z prenájmu

Čo to znamená

Príjem z prenájmu je príjem fyzickej osoby z prenajatej nehnuteľnosti, ktorý zákon o dani z príjmov vedie v samostatnom odseku vedľa príjmov z podnikania. Prenajímateľ nie je podnikateľ: neponúka službu, len prenecháva vlastný majetok na užívanie, a živnosť na to nepotrebuje.

Hranicou sú služby. Holý prenájom bytu ostáva príjmom z prenájmu, ale krátkodobé ubytovanie s upratovaním, výmenou bielizne a recepciou je ubytovacia služba, teda živnosť s odvodmi. Časť príjmu je oslobodená do sumy určenej zákonom a v rovnakom pomere sa krátia aj výdavky.

Samostatný režim sa týka len nehnuteľností. Príjem z prenájmu hnuteľnej veci, napríklad auta alebo stroja, ktorý fyzická osoba nemá v obchodnom majetku, je ostatným príjmom, a keď prenajíma s. r. o., je nájomné bežným výnosom spoločnosti, ktorý sa zdaňuje v jej priznaní.

Ako to funguje v praxi

Prenajímateľ sa prihlasuje u správcu dane: registráciu podáva do konca mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom nehnuteľnosť prenajal. Príjem potom uvádza v daňovom priznaní typu B a odvody z neho neplatí ani Sociálnej poisťovni, ani zdravotnej poisťovni.

Paušálne výdavky tu zákon nepripúšťa, uznajú sa len preukázateľné výdavky. Ak byt nie je zaradený v obchodnom majetku, do výdavkov idú prakticky iba energie a služby spojené s nájmom; odpisy, opravy, poistenie a daň z nehnuteľností si uplatní len prenajímateľ, ktorý majetok do obchodného majetku zaradil.

Pri podielovom spoluvlastníctve pripravujeme priznanie každému spoluvlastníkovi zvlášť, podľa jeho podielu na príjmoch aj výdavkoch. Ak je byt v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, príjem zdaňuje len jeden z nich, a preto s klientmi vopred prejdeme, pri kom to vzhľadom na ďalšie príjmy dáva zmysel.

Na čo si dať pozor

Typická strata peňazí je odpisovanie bytu, ktorý majiteľ do obchodného majetku nikdy nezaradil. Kontrola tieto výdavky škrtne, doberie daň za všetky roky, ktoré ešte nie sú premlčané, a pripočíta úrok z omeškania; stratu z prenájmu si navyše vykázať nemožno, výdavky sa uznávajú najviac do výšky príjmov.

Častou chybou je priznať len čisté nájomné bez platieb za energie a služby, ktoré nájomca prenajímateľovi posiela. Aj tie sú súčasťou príjmu a výdavkom sú až skutočné platby dodávateľom. Nájomné zaplatené vopred na viac rokov sa navyše zdaňuje v roku prijatia, čo môže základ dane v jednom roku výrazne zvýšiť.