Сервитут

Что это значит

Сервитут - право на чужую недвижимость: её собственник обязан что-то терпеть, например проход или прокладку инженерных сетей, от чего-то воздерживаться либо что-то делать в пользу управомоченного. Обременение идёт за недвижимостью и связывает каждого нового собственника, а само право принадлежит либо собственнику другой недвижимости, либо конкретному лицу.

От залогового права его отличает цель: оно не обеспечивает долг, а даёт кому-то постоянную выгоду от чужого участка. Регулирует его Гражданский кодекс, а договорный сервитут возникает только записью в кадастр недвижимости.

Не каждый сервитут возникает из договора. Некоторые возникают прямо из закона, типично в пользу операторов электрических, газовых или водопроводных сетей, и в выписке о праве собственности их может быть вообще не видно. Об их наличии тогда говорит фактическое состояние участка, которое должна выявить проверка перед покупкой.

Как это работает на практике

При покупке недвижимости обременения читают в части C выписки о собственности. Пожизненное право проживания или право прохода через двор снижает и цену, и возможности использования участка, а банк может не принять такой объект в залог.

Возмездно приобретённый сервитут, как правило, не разовый расход: это оцениваемое право, которое показывают в составе долгосрочных нематериальных активов и амортизируют. У обременённого собственника полученная плата, наоборот, облагается налогом.

Когда компания строит цех и подключение должно пройти через соседний участок, сервитут согласуют ещё до разрешительной процедуры на строительство, потому что ведомство хочет видеть право на участок. Договор с межевым планом и заявлением о регистрации готовят юрист и геодезист, а мы оцениваем учёт вознаграждения и его включение в план амортизации.

На что обратить внимание

Покупатель смотрит выписку о собственности, но не отметки о начатых по ней производствах. Сервитут, записанный на следующий день после осмотра, действует и против него, а снять его можно лишь соглашением с управомоченным или через суд при изменении обстоятельств: это годы спора и экспертная оценка сверх цены.

Компания продаёт часть участка и перед продажей забывает установить право прохода или прокладки сетей через проданную часть. Оставшийся участок тогда без подъезда и подключения, и сервитут приходится согласовывать задним числом с новым собственником, который назначает цену в зависимости от того, насколько он нужен продавцу.