Доход от продажи недвижимости

Что это значит

Доходом от продажи недвижимости у физического лица считается то, что продавец действительно получил, за вычетом подтверждённых расходов, то есть обычно цены приобретения и затрат, связанных с продажей. Облагается он как прочий доход, если недвижимость не была включена в имущество для предпринимательства.

Решающим является срок владения: через пять лет после приобретения продажа освобождена и в декларацию вообще не попадает. У освобождения есть и особые случаи, например наследование по прямой линии, где засчитывается срок владения наследодателя; для имущества, выведенного из предпринимательства, срок идёт лишь с момента вывода.

Продажей считается и передача доли в праве собственности, а при мене недвижимости доходом является стоимость того, что продавец получил взамен. Пятилетний срок считают для каждой недвижимости и каждой доли отдельно, по дате её приобретения, так что докупленная половина квартиры может иметь иной режим, чем исходная.

Как это работает на практике

День приобретения определяют по записи права собственности в кадастре недвижимости, а не по дате подписания договора. Доход показывают в том году, в котором он получен: договор декабря с оплатой в январе попадает уже в следующую налоговую декларацию.

Расходы можно заявить только до суммы дохода, поэтому убыток от продажи не учитывается. Обложенный доход к тому же входит в годовой перерасчёт медицинского страхования, а после перехода права и продавец, и покупатель подают в муниципалитет декларацию по налогу на недвижимость до конца января следующего года.

При продаже квартиры, которая годами сдавалась, мы сначала проверяем, была ли она включена в коммерческое имущество, например потому, что её амортизировали при доходах от аренды. От этого зависит, с какого момента идёт пятилетний срок и что при продаже признаётся расходом.

На что обратить внимание

Самая дорогая ошибка - продать раньше пяти лет в расчёте на то, что налога нет, раз деньги идут на новое жильё. Словацкий закон такого исключения не знает: облагается вся разница между ценой продажи и приобретением, добавляется взнос на медицинское страхование, а сверху санкция за неподанную декларацию.

Ещё одна ошибка - не заявить расходы, на которые продавец имел право, только потому, что не сохранил документы: комиссию риелтора, экспертную оценку или юридические услуги по сделке. Без них признают только стоимость приобретения, подтверждённую договором, и налог выйдет выше, чем мог бы.