Інвестиційна нерухомість

Що це означає

Інвестиційна нерухомість - це земля або будівля, які компанія тримає заради орендної плати чи зростання вартості, а не для власного виробництва, продажу товарів чи адміністративних потреб. Типовий приклад - офісна будівля, яку здають стороннім орендарям, або ділянка, куплена для подальшого продажу.

Окрему категорію передбачають насамперед МСФЗ, а саме стандарт IAS 40. Компанія може обрати модель первісної вартості з амортизацією або модель справедливої вартості, за якої об'єкт не амортизується, а зміни вартості щороку відображаються просто у фінансовому результаті.

Словацькі правила обліку окремої категорії для інвестиційної нерухомості не знають. Будівля, яку здають, - звичайний довгостроковий матеріальний актив, що оцінюється за вартістю придбання й амортизується, а земля не амортизується. Виняток - майно, призначене для продажу, його можна переоцінювати.

Як це працює на практиці

У разі оренди підприємцю оренда з погляду ПДВ, як правило, звільнена, але орендодавець може обрати оподаткування, якщо орендар - платник ПДВ, і тоді відрахувати податок із витрат на будівлю. Правила описано в статті оренда нерухомості та ПДВ.

Для компанії орендна плата - дохід, що оподатковується у складі звичайної податкової бази. Фізична особа, яка здає майно поза підприємництвом, отримує дохід від оренди за § 6 п. 3 закону про податок на доходи зі своїм звільненням у межах річного ліміту, яке на компанію не поширюється.

Якщо словацька дочірня компанія входить до групи, що складає звітність за МСФЗ за моделлю справедливої вартості, для консолідації щороку потрібна експертна або внутрішня оцінка. Різниця із залишковою вартістю за словацькими правилами враховується лише в консолідаційних коригуваннях.

На що звернути увагу

Податкова амортизація будівлі в старших амортизаційних групах розтягнута на багато років, тоді як оцінка за справедливою вартістю за МСФЗ може за один рік показати великий прибуток або збиток. Переоцінка не приносить грошей, тож будувати на ній рішення про дивіденди не варто.

Зміна призначення, наприклад коли компанія починає сама користуватися будівлею або навпаки здає її, може мати податкові наслідки і вплинути на відрахування ПДВ у межах коригування відрахування за інвестиційним майном. Перед такою зміною варто перерахувати ефект із ПДВ на решту 20-річного періоду.