Инвестиционная недвижимость

Что это значит

Инвестиционная недвижимость - это земля или здание, которые компания держит ради арендной платы или роста стоимости, а не для собственного производства, продажи товаров или административных нужд. Типичный пример - офисное здание, сдаваемое сторонним арендаторам, или участок, купленный для последующей продажи.

Отдельную категорию предусматривают прежде всего МСФО, а именно стандарт IAS 40. Компания может выбрать модель первоначальной стоимости с амортизацией или модель справедливой стоимости, при которой объект не амортизируется, а изменения стоимости ежегодно отражаются прямо в финансовом результате.

Словацкие правила учёта отдельной категории для инвестиционной недвижимости не знают. Сдаваемое здание - обычный долгосрочный материальный актив, который оценивается по стоимости приобретения и амортизируется, а земля не амортизируется. Исключение - имущество, предназначенное для продажи, его можно переоценивать.

Как это работает на практике

При аренде предпринимателю аренда с точки зрения НДС, как правило, освобождена, но арендодатель может выбрать налогообложение, если арендатор - плательщик НДС, и тогда вычесть налог с расходов на здание. Правила описаны в статье аренда недвижимости и НДС.

Для компании арендная плата - доход, облагаемый в составе обычной налоговой базы. Физическое лицо, сдающее имущество вне предпринимательства, получает доход от аренды по § 6 п. 3 закона о подоходном налоге со своим освобождением в пределах годового лимита, которое на компанию не распространяется.

Если словацкая дочерняя компания входит в группу, составляющую отчётность по МСФО по модели справедливой стоимости, для консолидации ежегодно нужна экспертная или внутренняя оценка. Разница с остаточной стоимостью по словацким правилам учитывается только в консолидационных корректировках.

На что обратить внимание

Налоговая амортизация здания в старших амортизационных группах растянута на много лет, тогда как оценка по справедливой стоимости по МСФО может за один год показать большую прибыль или убыток. Переоценка не приносит денег, поэтому строить на ней решения о дивидендах не стоит.

Смена назначения, например когда компания начинает сама пользоваться зданием или наоборот сдаёт его, может иметь налоговые последствия и повлиять на вычет НДС в рамках корректировки вычета по инвестиционному имуществу. Перед такой сменой стоит пересчитать эффект по НДС на оставшуюся часть 20-летнего периода.