Investičná nehnuteľnosť

Čo to znamená

Investičná nehnuteľnosť je pozemok alebo budova, ktorú firma drží s cieľom získavať nájomné alebo profitovať z rastu hodnoty, nie na vlastnú výrobu, predaj tovaru či administratívu. Typickým príkladom je kancelárska budova prenajímaná cudzím nájomcom alebo pozemok kúpený na budúci predaj.

Samostatnú kategóriu pozná najmä IFRS, konkrétne štandard IAS 40. Firma si môže zvoliť model obstarávacej ceny s odpismi alebo model reálnej hodnoty, pri ktorom sa nehnuteľnosť neodpisuje a zmeny hodnoty idú každý rok priamo do výsledku hospodárenia.

Slovenské účtovné predpisy osobitnú kategóriu pre investičné nehnuteľnosti nemajú. Prenajímaná budova je bežný dlhodobý hmotný majetok, ktorý sa oceňuje obstarávacou cenou a odpisuje, pozemky sa neodpisujú. Výnimkou je majetok určený na predaj, ktorý sa môže preceňovať.

Ako to funguje v praxi

Pri prenájme podnikateľovi je nájom z pohľadu DPH spravidla oslobodený, prenajímateľ si však môže zvoliť zdaňovanie, ak je nájomca platiteľom DPH, čo mu umožní odpočítať daň z nákladov na budovu. Pravidlá popisuje heslo nájom nehnuteľnosti a DPH.

Nájomné je pre firmu výnosom, ktorý sa zdaňuje ako súčasť bežného základu dane. Fyzická osoba, ktorá prenajíma mimo podnikania, má príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov s vlastným oslobodením do ročného limitu, ktoré sa nevzťahuje na firmu.

Ak slovenská dcérska spoločnosť patrí do skupiny, ktorá zostavuje závierku podľa IFRS a používa model reálnej hodnoty, pre konsolidáciu treba každý rok dodať znalecké alebo interné ocenenie. Rozdiel oproti zostatkovej hodnote podľa slovenských predpisov sa rieši len v konsolidačných úpravách.

Na čo si dať pozor

Daňové odpisy budovy sú vo vyšších odpisových skupinách rozložené na dlhé roky, kým ocenenie reálnou hodnotou podľa IFRS môže v jednom roku ukázať veľký zisk alebo stratu. Z precenenia nevzniká hotovosť, preto by sa na ňom nemali stavať rozhodnutia o dividendách.

Zmena využitia, napríklad keď firma začne budovu sama používať alebo ju naopak prenajme, môže mať daňové dôsledky aj vplyv na odpočet DPH v rámci úpravy odpočítanej dane pri investičnom majetku. Pred takou zmenou je vhodné prepočítať vplyv na DPH za zvyšok 20-ročného obdobia.