Nájom nehnuteľnosti a DPH

Čo to znamená

Nájom pozemkov, budov a priestorov je podľa zákona o DPH v zásade oslobodeným plnením. Prenajímateľ teda k nájomnému DPH nepripočítava, ale zároveň si nemôže odpočítať daň z nákladov, ktoré s nájmom súvisia, napríklad z opráv či energií pre prenajímanú budovu.

Prenajímateľ, ktorý je platiteľom DPH, sa môže rozhodnúť, že nájom inému platiteľovi zdaní. Vtedy k nájomnému pripočíta DPH a zachová si právo na odpočet dane z výstavby, kúpy či prevádzky nehnuteľnosti. Pri nájme fyzickým osobám, ktoré nie sú platiteľmi, takúto možnosť nemá.

Oslobodenie sa nevzťahuje na všetko. Zdaniteľné sú najmä krátkodobé ubytovacie služby, nájom priestorov na parkovanie vozidiel, nájom trvalo namontovaných zariadení a strojov a nájom bezpečnostných schránok. Pri zmiešanom nájme treba jednotlivé časti posúdiť samostatne.

Ako to funguje v praxi

Rozhodnutie o zdanení nájmu ovplyvňuje ekonomiku prenajímateľa. Ak do budovy investoval veľké sumy s DPH, zdanenie mu umožní daň odpočítať. Nájomca, ktorý je platiteľ s plným odpočtom, tým nič nestráca, kým banka či poisťovňa s oslobodenými plneniami by DPH na nájomnom zaplatila naozaj.

Ak prenajímateľ časť priestorov prenajíma so zdanením a časť s oslobodením, odpočet sa delí. Pri spoločných nákladoch sa použije koeficient, ktorý vyjadruje podiel zdaniteľných plnení. V nájomnej zmluve je dobré uviesť, či sa nájom zdaňuje a ako sa riešia služby spojené s nájmom.

Budova je pre DPH investičným majetkom s dvadsaťročným obdobím na úpravu odpočtu. Ak prenajímateľ zmení zdanený nájom na oslobodený, napríklad pri novom nájomcovi, ktorý nie je platiteľom, musí časť odpočítanej dane vrátiť za zvyšok obdobia.

Na čo si dať pozor

Služby spojené s nájmom, ako sú energie, upratovanie či správa, môžu mať iný režim než samotný nájom. Ak sa fakturujú samostatne, posudzujú sa samostatne; ak tvoria s nájmom jedno plnenie, zdieľajú jeho režim. Nesprávne posúdenie vedie k doplatkom DPH pri kontrole.

Pri krátkodobom prenájme bytov cez platformy ide o ubytovacie služby, ktoré sú zdaniteľné, ak prenajímateľ je platiteľom alebo prekročí hranicu na registráciu. Pre investičné nehnuteľnosti je preto dôležité vopred zvážiť, aký typ nájmu sa bude poskytovať.