Попередній договір

Що це означає

Попередній договір - договір, за яким одна чи обидві сторони зобов’язуються в погоджений строк укласти інший, так званий основний договір. Найчастіше його використовують під час купівлі нерухомості, коли покупець ще оформлює кредит або продавець ще не записаний власником, а сторони хочуть зобов’язатися вже зараз.

Щоб він був виконуваним, він має бути письмовим і містити принаймні істотні умови майбутнього договору, наприклад для договору купівлі-продажу точне визначення предмета й ціну, а також строк, до якого треба укласти основний договір. Якщо чогось із цього немає, суд може не змогти визначити зміст майбутнього договору.

Якщо зобов’язана сторона ухиляється від укладення основного договору, уповноважена сторона може звернутися до суду, щоб він замінив волевиявлення, і має право на відшкодування шкоди. Попередній договір часто поєднують із завдатком чи договірним штрафом, які мотивують сторони дотримуватися домовленості.

Як це працює на практиці

Під час купівлі нерухомості фірмою ми перевіряємо, чи містить попередній договір усе істотне: точну ідентифікацію нерухомості за кадастром, ціну, спосіб оплати, строк укладення договору купівлі-продажу й умови, наприклад схвалення кредиту. Радимо додати й проєкт самого договору купівлі-продажу.

Попередній договір корисний і в девелоперських проєктах, коли продається нерухомість, яку ще не добудовано. У ньому треба ясно описати майбутній стан, стандарт оздоблення і що буде в разі затримки будівництва.

В обліку сам попередній договір не проводять як придбання майна. Сплачений завдаток чи аванс обліковують як видану передоплату, а майно проводять лише під час набуття права власності, для нерухомості - за записом до кадастру.

На що звернути увагу

Найчастіша помилка - неточне визначення предмета чи ціни, наприклад «близько 100 м²» або «ціну буде погоджено». Такий договір часто невиконуваний. Другий ризик - недотримання строку: якщо уповноважена сторона в строк не закличе іншу сторону укласти договір, зобов’язання припиняється.

Попередній договір не переносить власності й не створює речового права. Продавець може тим часом продати нерухомість іншому чи обтяжити її. Покупець може захищатися лише вимогами з договору, тож за великих сум варто подумати й про інше забезпечення, наприклад депозит у нотаріуса.