Предварительный договор

Что это значит

Предварительный договор - договор, по которому одна или обе стороны обязуются в согласованный срок заключить другой, так называемый основной договор. Чаще всего его используют при покупке недвижимости, когда покупатель ещё оформляет кредит или продавец ещё не записан собственником, а стороны хотят связать себя уже сейчас.

Чтобы он был исполнимым, он должен быть письменным и содержать хотя бы существенные условия будущего договора, например для договора купли-продажи точное определение предмета и цену, а также срок, до которого нужно заключить основной договор. Если чего-то из этого нет, суд может не суметь определить содержание будущего договора.

Если обязанная сторона уклоняется от заключения основного договора, управомоченная сторона может обратиться в суд, чтобы он заменил волеизъявление, и имеет право на возмещение ущерба. Предварительный договор часто сочетают с задатком или договорным штрафом, которые мотивируют стороны соблюдать договорённость.

Как это работает на практике

При покупке недвижимости фирмой мы проверяем, содержит ли предварительный договор всё существенное: точную идентификацию недвижимости по кадастру, цену, способ оплаты, срок заключения договора купли-продажи и условия, например одобрение кредита. Мы советуем приложить и проект самого договора купли-продажи.

Предварительный договор полезен и в девелоперских проектах, когда продаётся недвижимость, которая ещё не достроена. В нём нужно ясно описать будущее состояние, стандарт отделки и что будет при задержке строительства.

В учёте сам предварительный договор не проводят как приобретение имущества. Уплаченный задаток или аванс учитывают как выданную предоплату, а имущество проводят только при приобретении права собственности, для недвижимости - по записи в кадастр.

На что обратить внимание

Самая частая ошибка - неточное определение предмета или цены, например «около 100 м²» или «цена будет согласована». Такой договор часто неисполним. Второй риск - несоблюдение срока: если управомоченная сторона в срок не призовёт другую сторону заключить договор, обязательство прекращается.

Предварительный договор не переносит собственность и не создаёт вещного права. Продавец может тем временем продать недвижимость другому или обременить её. Покупатель может защищаться лишь требованиями из договора, поэтому при крупных суммах стоит подумать и об ином обеспечении, например депозите у нотариуса.