Zmluva o budúcej zmluve

Čo to znamená

Zmluva o budúcej zmluve je zmluva, ktorou sa jedna alebo obe strany zaväzujú v dohodnutej lehote uzavrieť inú zmluvu, nazývanú realizačná. Najčastejšie sa používa pri kúpe nehnuteľností, keď kupujúci ešte vybavuje úver alebo predávajúci ešte nie je zapísaný ako vlastník, no strany sa chcú zaviazať už teraz.

Aby bola vymáhateľná, musí mať písomnú formu a musí obsahovať aspoň podstatné náležitosti budúcej zmluvy, napríklad pri kúpnej zmluve presné určenie predmetu a kúpnu cenu, ako aj lehotu, do ktorej sa má realizačná zmluva uzavrieť. Ak niečo z toho chýba, súd nemusí vedieť určiť obsah budúcej zmluvy.

Ak sa povinná strana zdráha realizačnú zmluvu uzavrieť, oprávnená strana sa môže obrátiť na súd, aby vyhlásenie vôle nahradil, a má právo aj na náhradu škody. Zmluva o budúcej zmluve sa často kombinuje so závdavkom alebo zmluvnou pokutou, ktoré strany motivujú dohodu dodržať.

Ako to funguje v praxi

Pri kúpe nehnuteľnosti firmou kontrolujeme, či zmluva o budúcej zmluve obsahuje všetko podstatné: presnú identifikáciu nehnuteľnosti podľa katastra, cenu, spôsob platby, lehotu na uzavretie kúpnej zmluvy a podmienky, napríklad schválenie úveru. Odporúčame priložiť aj návrh samotnej kúpnej zmluvy.

Zmluvu o budúcej zmluve je dobré využiť aj pri developerských projektoch, keď sa predáva nehnuteľnosť, ktorá ešte nie je dokončená. Treba v nej jasne opísať budúci stav, štandard vybavenia a čo sa stane, ak sa výstavba oneskorí.

Účtovne sa samotná zmluva o budúcej zmluve nezaúčtuje ako obstaranie majetku. Zaplatený závdavok či záloha sa vedie ako poskytnutý preddavok a majetok sa zaúčtuje až pri nadobudnutí vlastníctva, pri nehnuteľnostiach vkladom do katastra.

Na čo si dať pozor

Najčastejšou chybou je nepresné určenie predmetu či ceny, napríklad „cca 100 m²“ alebo „cena bude dohodnutá“. Takáto zmluva je často nevymáhateľná. Druhým rizikom je nedodržanie lehoty: ak oprávnená strana v lehote nevyzve druhú stranu na uzavretie zmluvy, záväzok zaniká.

Zmluva o budúcej zmluve neprenáša vlastníctvo ani nezakladá vecné právo. Predávajúci môže nehnuteľnosť medzitým predať inému alebo ju zaťažiť. Kupujúci sa môže brániť len nárokmi zo zmluvy, preto pri vyšších sumách zvážte aj iné zabezpečenie, napríklad úschovu u notára.