Суборенда

Що це означає

Суборенда - відносини, за яких орендар передає орендовану річ, приміщення чи його частину іншій особі, суборендарю. Суборендар платить орендарю, а не власникові, і його права похідні від початкового договору оренди. Якщо оренда припиняється, як правило, припиняється й суборенда, незалежно від того, про що домовилися орендар і суборендар.

Для суборенди зазвичай потрібна згода орендодавця. Щодо нежитлових приміщень це випливає зі спеціальних норм про оренду й більшості договорів, щодо квартир - із Цивільного кодексу. Суборенда без згоди - порушення договору оренди й може стати підставою для розірвання. Згоду краще мати письмово із зазначенням, кому й для якої мети передають приміщення.

Суборенду треба відрізняти від оренди, яку надає безпосередньо власник, і від передання всього договору оренди іншому орендарю. За суборенди орендар зберігає повну відповідальність перед орендодавцем за орендну плату й стан приміщення, навіть якщо фактично ним користується хтось інший.

Як це працює на практиці

У фірмах суборенду використовують, коли приміщень більше, ніж треба, і частину витрат хочеться перекласти на іншого, або коли простір ділять у межах групи компаній. Часто трапляється й суборенда офісу для юридичної адреси нової фірми. Під час реєстрації адреси в торговельному реєстрі подають згоду власника нерухомості, а не лише орендаря.

Послуги віртуального офісу часто працюють саме за принципом суборенди: постачальник орендує приміщення й дає фірмам згоду на розміщення адреси. Перед підписанням треба перевірити, чи має постачальник на це дозвіл власника, інакше адреса може перестати діяти, і фірмі доведеться терміново шукати нову.

З податкового погляду дохід від суборенди в орендаря - виручка, а орендна плата власникові - витрати. За ПДВ оренда нерухомості зазвичай звільнена, але платник може на умовах закону обрати оподаткування. Рішення впливає на відрахування ПДВ, тому, якщо умови дозволяють, в оренді й суборенді треба діяти однаково.

На що звернути увагу

Договір суборенди не може давати суборендарю більше прав, ніж має сам орендар. Якщо договір оренди закінчується за два роки, суборенду не можна дійсно укласти на п'ять. Так само треба узгодити строки повідомлення, умови переобладнання приміщення й заставу, щоб орендар не залишився між двома договорами без покриття.

Обережно з відповідальністю за шкоду. Якщо суборендар пошкодить приміщення, орендодавець вимагатиме відшкодування з орендаря. Тому орендарю потрібні в договорі суборенди чіткі положення про відповідальність, страхування й право доступу до приміщення, щоб перевіряти, як ним користуються.