Субаренда

Что это значит

Субаренда - отношения, при которых арендатор передаёт арендованную вещь, помещение или его часть другому лицу, субарендатору. Субарендатор платит арендатору, а не собственнику, и его права производны от исходного договора аренды. Если аренда прекращается, как правило, прекращается и субаренда, независимо от того, о чём договорились арендатор и субарендатор.

Для субаренды обычно нужно согласие арендодателя. Для нежилых помещений это вытекает из специальных норм об аренде и из большинства договоров, для квартир - из Гражданского кодекса. Субаренда без согласия - нарушение договора аренды и может стать основанием для расторжения. Согласие лучше иметь письменно и с указанием, кому и для какой цели передаётся помещение.

Субаренду нужно отличать от аренды, которую предоставляет непосредственно собственник, и от передачи всего договора аренды другому арендатору. При субаренде арендатор сохраняет полную ответственность перед арендодателем за арендную плату и состояние помещения, даже если фактически им пользуется кто-то другой.

Как это работает на практике

В фирмах субаренду используют, когда помещений больше, чем нужно, и часть затрат хочется переложить на другого, или когда пространство делят внутри группы компаний. Часто встречается и субаренда офиса для юридического адреса новой фирмы. При регистрации адреса в торговом реестре представляют согласие собственника недвижимости, а не только арендатора.

Услуги виртуального офиса часто работают именно по принципу субаренды: поставщик арендует помещения и даёт фирмам согласие на размещение адреса. Перед подписанием нужно проверить, есть ли у поставщика на это разрешение собственника, иначе адрес может перестать действовать, и фирме придётся срочно искать новый.

С налоговой точки зрения доход от субаренды у арендатора - выручка, а арендная плата собственнику - расход. По НДС аренда недвижимости обычно освобождена, но плательщик может на условиях закона выбрать налогообложение. Решение влияет на вычет НДС, поэтому, если условия позволяют, в аренде и субаренде нужно действовать одинаково.

На что обратить внимание

Договор субаренды не может давать субарендатору больше прав, чем есть у самого арендатора. Если договор аренды заканчивается через два года, субаренду нельзя действительно заключить на пять. Так же нужно согласовать сроки уведомления, условия переделок помещения и залог, чтобы арендатор не остался между двумя договорами без покрытия.

Осторожно с ответственностью за ущерб. Если субарендатор повредит помещение, арендодатель потребует возмещения с арендатора. Поэтому арендатору нужны в договоре субаренды чёткие положения об ответственности, страховка и право доступа в помещение, чтобы проверять, как оно используется.