Loan to value (LTV)

Що це означає

Loan to value, коротко LTV, - відношення суми кредиту до вартості майна, що його забезпечує, найчастіше нерухомості із заставою. Виражається у відсотках: кредит 160 000 євро на нерухомість вартістю 200 000 євро має LTV 80 %. Що вище відношення, то менший у банку запас на випадок, якщо доведеться продати заставу.

Не плутайте з іншим LTV з маркетингу, тобто customer lifetime value, яке виражає довічну цінність клієнта. У банківській справі й фінансуванні нерухомості LTV завжди означає відношення кредиту до вартості забезпечення.

Для іпотечних кредитів фізособам Національний банк Словаччини встановлює ліміти LTV, як правило не більше 80 % з обмеженим простором для вищих значень. За корпоративними кредитами ліміти банк встановлює сам залежно від виду майна, платоспроможності клієнта й мети кредиту.

Як це працює на практиці

Вартість забезпечення банк визначає за експертною оцінкою чи власною оцінкою, а не за ціною купівлі. Якщо експерт оцінить нерухомість нижче, LTV вийде вищим, і банк може дати менше чи вимагати додаткового забезпечення. Це варто враховувати під час планування власних коштів на купівлю.

В інвестиційних кредитах і фінансуванні девелоперських проєктів LTV часто з’являється в кредитному договорі як ковенант: фірма зобов’язується, що відношення не перевищить певного порогу весь строк кредиту. Якщо вартість нерухомості впаде, це може запустити обов’язок доповнити забезпечення чи частково погасити кредит.

Нижчий LTV, як правило, означає нижчий відсоток, бо банк несе менший ризик. Тож іноді вигідно вкласти більше власних грошей чи запропонувати додаткове забезпечення, якщо це помітно покращить відсоткові умови на весь строк кредиту.

На що звернути увагу

Найчастіша помилка - розраховувати на максимальний LTV, який пропонує банк, без запасу. У разі падіння цін на нерухомість чи суворішої оцінки під час рефінансування фірма може виявити, що новий кредит у тій самій сумі не отримає, і різницю доведеться доплатити з власних коштів.

За ковенантів, прив’язаних до LTV, увага до регулярної переоцінки. Деякі договори вимагають нової експертної оцінки щороку чи в разі падіння ринку, і її витрати несе позичальник. Умови переоцінки краще погодити ще до підписання.