Loan to value (LTV)

Что это значит

Loan to value, коротко LTV, - отношение суммы кредита к стоимости обеспечивающего его имущества, чаще всего недвижимости с залогом. Выражается в процентах: кредит 160 000 евро на недвижимость стоимостью 200 000 евро имеет LTV 80 %. Чем выше отношение, тем меньше у банка запас на случай, если придётся продать залог.

Не путайте с другим LTV из маркетинга, то есть customer lifetime value, которое выражает пожизненную ценность клиента. В банковском деле и финансировании недвижимости LTV всегда означает отношение кредита к стоимости обеспечения.

Для ипотечных кредитов физлицам Национальный банк Словакии устанавливает лимиты LTV, как правило не более 80 % с ограниченным пространством для более высоких значений. По корпоративным кредитам лимиты банк устанавливает сам в зависимости от вида имущества, платёжеспособности клиента и цели кредита.

Как это работает на практике

Стоимость обеспечения банк определяет по экспертной оценке или собственной оценке, а не по цене покупки. Если эксперт оценит недвижимость ниже, LTV выйдет выше, и банк может дать меньше или потребовать дополнительное обеспечение. Это стоит учитывать при планировании собственных средств на покупку.

В инвестиционных кредитах и финансировании девелоперских проектов LTV часто появляется в кредитном договоре как ковенант: фирма обязуется, что отношение не превысит определённого порога весь срок кредита. Если стоимость недвижимости упадёт, это может запустить обязанность дополнить обеспечение или частично погасить кредит.

Более низкий LTV, как правило, означает более низкий процент, потому что банк несёт меньший риск. Поэтому иногда выгодно вложить больше собственных денег или предложить дополнительное обеспечение, если это заметно улучшит процентные условия на весь срок кредита.

На что обратить внимание

Самая частая ошибка - рассчитывать на максимальный LTV, который предлагает банк, без запаса. При падении цен на недвижимость или более строгой оценке при рефинансировании фирма может обнаружить, что новый кредит в той же сумме не получит, и разницу придётся доплатить из своих средств.

При ковенантах, привязанных к LTV, внимание к регулярной переоценке. Некоторые договоры требуют новую экспертную оценку каждый год или при падении рынка, и её затраты несёт заёмщик. Условия переоценки лучше согласовать ещё до подписания.