Kolaudácia

Čo to znamená

Kolaudácia je úradný postup, ktorým sa potvrdí, že dokončená stavba bola postavená podľa povolenia, spĺňa technické a bezpečnostné požiadavky a smie sa užívať na určený účel. Podľa nového zákona o výstavbe účinného od roku 2025 je jej výsledkom kolaudačné osvedčenie, ktoré nahradilo doterajšie kolaudačné rozhodnutie.

Kolaudácia sa týka nových stavieb aj zmien stavieb, napríklad prístavieb, nadstavieb či zmeny účelu užívania, keď sa z bytu stane kancelária alebo zo skladu predajňa. Bez nej sa stavba nesmie legálne užívať a úrad môže uložiť pokutu vlastníkovi aj tomu, kto stavbu užíva.

V niektorých prípadoch možno povoliť predčasné užívanie stavby ešte pred kolaudáciou, napríklad keď je dokončená len časť, alebo dočasné užívanie na skúšobnú prevádzku. Aj tieto povolenia sú úradným potvrdením spôsobilosti, nie len súhlasom investora.

Ako to funguje v praxi

Pre účtovníctvo je kolaudácia dôležitým okamihom. Kým stavba nie je spôsobilá na užívanie, náklady na ňu sa zhromažďujú ako nedokončená investícia a neodpisujú sa. Pri stavbách sa spôsobilosť na užívanie spravidla preukazuje kolaudáciou alebo povolením predčasného užívania a vtedy sa stavba zaradí do používania.

Od zaradenia sa začína účtovné aj daňové odpisovanie a stavba sa v súvahe presunie do dlhodobého hmotného majetku. Pri rekonštrukciách posudzujeme, či ide o technické zhodnotenie existujúcej stavby, ktoré zvyšuje jej obstarávaciu cenu, alebo o opravu, ktorá je nákladom.

Pri predaji novostavby je dátum kolaudácie dôležitý aj pre DPH: dodanie stavby do piatich rokov od kolaudácie je spravidla zdaniteľné, po piatich rokoch môže byť oslobodené. Pri plánovaní predaja nehnuteľností preto sledujeme, kedy uplynie päťročná lehota.

Na čo si dať pozor

Najčastejšou chybou je užívať stavbu či prestavané priestory bez kolaudácie, napríklad keď firma prerobí sklad na kancelárie bez povolenia zmeny účelu. Okrem pokuty to môže spôsobiť problémy s poistením, lebo poisťovňa pri škode na neskolaudovanej stavbe môže plnenie odmietnuť.

Pozor aj na odpisovanie. Ak firma začne stavbu odpisovať pred kolaudáciou bez povolenia predčasného užívania, daňová správa môže odpisy neuznať. Naopak, zbytočné odkladanie zaradenia po kolaudácii znamená, že firma prichádza o daňové výdavky.