Ввод в эксплуатацию

Что это значит

Ввод в эксплуатацию - официальная процедура, подтверждающая, что законченное строение построено по разрешению, соответствует техническим требованиям и требованиям безопасности и может использоваться по назначению. По новому закону о строительстве, действующему с 2025 года, её результатом является свидетельство о вводе, заменившее прежнее решение.

Процедура касается новых строений и изменений строений, например пристроек, надстроек или смены назначения, когда из квартиры делают офис, а из склада магазин. Без неё строение нельзя законно использовать, и орган может оштрафовать и собственника, и того, кто строение использует.

В некоторых случаях можно разрешить досрочное использование строения до ввода в эксплуатацию, например когда закончена лишь часть, или временное использование для пробной эксплуатации. И эти разрешения - официальное подтверждение пригодности, а не просто согласие инвестора.

Как это работает на практике

Для учёта ввод в эксплуатацию - важный момент. Пока строение не пригодно к использованию, затраты на него собирают как незавершённое строительство и не амортизируют. Для зданий пригодность к использованию обычно подтверждается вводом в эксплуатацию или разрешением досрочного использования, и тогда строение вводят в использование.

С момента ввода начинается бухгалтерская и налоговая амортизация, а строение в балансе переходит в основные средства. При реконструкциях мы оцениваем, является ли это модернизацией существующего строения, увеличивающей его стоимость, или ремонтом, который является расходом.

При продаже новостройки дата ввода важна и для НДС: поставка здания в течение пяти лет после ввода, как правило, облагается, после пяти лет может быть освобождена. Поэтому при планировании продажи недвижимости мы следим, когда истечёт пятилетний срок.

На что обратить внимание

Самая частая ошибка - использовать строение или перестроенные помещения без ввода в эксплуатацию, например когда фирма переделывает склад под офисы без разрешения на смену назначения. Помимо штрафа это может создать проблемы со страховкой, потому что страховщик при ущербе на не введённом строении может отказать в выплате.

Внимание и к амортизации. Если фирма начнёт амортизировать строение до ввода без разрешения на досрочное использование, налоговая может не признать амортизацию. И наоборот, ненужная задержка ввода в использование после ввода в эксплуатацию означает, что фирма теряет налоговые расходы.