Краткосрочная аренда жилья

Что это значит

Краткосрочная аренда жилья - сдача квартиры, дома, дачи или комнаты туристам и гостям на несколько ночей, чаще всего через онлайн-платформы. От обычной аренды для проживания она отличается короткими сроками, объёмом услуг, например уборкой и сменой белья, и частой сменой гостей.

Для подоходного налога решающий вопрос - это просто предоставление помещения или услуга размещения. Если арендодатель оказывает услуги как объект размещения, доход, как правило, считают доходом от предпринимательства, и для деятельности нужна лицензия ИП. При простой аренде это может быть доход от аренды.

С краткосрочной арендой связаны и другие обязанности: налог за проживание муниципалитету, учёт гостей и уведомление об иностранцах, правила многоквартирного дома, а при более высоких доходах и НДС, причём у услуг размещения особый режим.

Как это работает на практике

При начале деятельности мы проверяем с клиентом, нужна ли лицензия ИП, регистрация в налоговой и в муниципалитете, и как будут учитываться доходы. При оплате наличными напрямую от гостей может возникнуть обязанность фиксировать выручку в кассе e-kasa.

Платформы с определённого объёма сообщают налоговой данные о продавцах и их доходах по правилам DAC7. Так налоговая знает, сколько арендодатель заработал через платформу, и сравнивает это с декларацией. Доходы нужно декларировать полностью, а не за вычетом комиссии платформы.

Расходы - энергия, уборка, оснащение, комиссии платформ и амортизация - учитываются в зависимости от вида дохода. Если арендодатель часть года сам живёт в квартире, расходы уменьшают пропорционально. Счета зарубежных платформ могут повлечь обязанность регистрации по НДС по § 7a.

На что обратить внимание

Самая частая ошибка - считать доход с платформы «частной арендой» без обязанностей. Отсутствие лицензии, незадекларированные доходы и несобранный налог за проживание при проверке складываются, и доплаты со штрафами бывают высокими.

Риск и в правилах дома и муниципалитета. Некоторые муниципалитеты ограничивают краткосрочную аренду, а собственники квартир могут принять в доме правила, которые её затрудняют. Перед покупкой квартиры под сдачу эти правила стоит проверить.