DSTI a DTI

Čo to znamená

DSTI a DTI sú ukazovatele, ktorými Národná banka Slovenska obmedzuje zadlžovanie domácností. DSTI porovnáva mesačné splátky všetkých úverov s príjmom, DTI porovnáva celkový dlh s ročným príjmom. Banky ich musia overiť pri každom úvere na bývanie a spotrebiteľskom úvere.

Pri DSTI sa príjem znižuje o životné minimum domácnosti a splátky nesmú presiahnuť stanovený podiel zvyšku, v súčasnosti 60 percent. Banka navyše počíta splátky s vyššou úrokovou sadzbou, aby klient zvládol aj prípadný rast úrokov.

DTI obmedzuje celkový dlh spravidla na osemnásobok ročného čistého príjmu, s prísnejšími limitmi pre starších žiadateľov pri dlhej splatnosti. Spolu s ukazovateľom LTV, ktorý porovnáva výšku úveru s hodnotou nehnuteľnosti, tvoria hlavné makroprudenciálne pravidlá pre hypotéky.

Ako to funguje v praxi

U zamestnancov banka vychádza z čistej mzdy, u živnostníkov z daňového priznania. Pri priznaní typu B sa ako príjem obvykle berie základ dane alebo podiel z tržieb podľa metodiky banky, preto nízky vykázaný zisk znižuje aj dostupnú výšku úveru.

Živnostníci s paušálnymi výdavkami často vykazujú nízky základ dane, čo im pomáha daňovo, no znižuje bonitu. Kto plánuje hypotéku, mal by s predstihom zvážiť, ako jeho daňová optimalizácia ovplyvní posúdenie bankou, a mať pripravené priznania za posledné roky.

Do výpočtu DSTI sa započítavajú splátky všetkých úverov vrátane kreditných kariet a kontokorentov, často podľa ich limitu, nie čerpania. Zrušenie nepoužívaných kreditných kariet a povolených prečerpaní pred žiadosťou o hypotéku tak môže zvýšiť dostupnú sumu.

Na čo si dať pozor

Limity sú záväzné pre banky a nedajú sa obísť. Banky však majú malú kvótu na výnimky, ktorú využívajú najmä pri bonitných klientoch. Pri nesplnení limitov treba zvážiť nižšiu sumu úveru, dlhšiu splatnosť v rámci pravidiel alebo spoludlžníka.

Národná banka parametre pravidelne prehodnocuje podľa vývoja trhu, preto sa konkrétne hodnoty môžu meniť. Pred žiadosťou o úver je dobré overiť si aktuálne pravidlá a výpočet konzultovať s bankou alebo finančným sprostredkovateľom.