DSTI и DTI

Что это значит

DSTI и DTI - это показатели, которыми Национальный банк Словакии ограничивает закредитованность домохозяйств. DSTI сравнивает ежемесячные платежи по всем кредитам с доходом, DTI сравнивает общий долг с годовым доходом. Банки обязаны проверять их по каждому жилищному и потребительскому кредиту.

Для DSTI доход уменьшается на прожиточный минимум домохозяйства, и платежи не могут превышать установленную долю остатка, сейчас 60 процентов. Банк дополнительно рассчитывает платежи по более высокой ставке, чтобы клиент справился и с возможным ростом процентов.

DTI ограничивает общий долг, как правило, восьмикратным годовым чистым доходом, с более строгими лимитами для старших заёмщиков при долгом сроке. Вместе с показателем LTV, сравнивающим сумму кредита со стоимостью недвижимости, они образуют основные макропруденциальные правила для ипотеки.

Как это работает на практике

У работников банк исходит из чистой зарплаты, у индивидуальных предпринимателей - из налоговой декларации. При декларации типа B доходом обычно считается налоговая база или доля выручки по методике банка, поэтому низкая заявленная прибыль уменьшает и доступную сумму кредита.

Предприниматели с нормативными расходами часто показывают низкую налоговую базу, что помогает в налогах, но снижает платёжеспособность. Тому, кто планирует ипотеку, стоит заранее оценить, как налоговая оптимизация повлияет на оценку банком, и подготовить декларации за последние годы.

В расчёт DSTI включаются платежи по всем кредитам, включая кредитные карты и овердрафты, часто по их лимиту, а не по использованию. Закрытие неиспользуемых кредитных карт и овердрафтов перед заявкой на ипотеку может увеличить доступную сумму.

На что обратить внимание

Лимиты обязательны для банков, и обойти их нельзя. Однако у банков есть небольшая квота на исключения, которую они используют в основном для надёжных клиентов. При невыполнении лимитов стоит рассмотреть меньшую сумму, более долгий срок в рамках правил или созаёмщика.

Национальный банк регулярно пересматривает параметры в зависимости от рынка, поэтому конкретные значения могут меняться. Перед заявкой на кредит стоит уточнить актуальные правила и обсудить расчёт с банком или финансовым посредником.