Залог (депозит)

Что это значит

Залог при аренде, называемый также денежным обеспечением, - сумма, которую арендатор вносит арендодателю при заключении договора аренды. Он служит для покрытия неуплаченной аренды, коммунальных платежей или ущерба арендованному имуществу. После окончания аренды арендодатель его возвращает за вычетом обоснованных требований.

При аренде квартиры физическому лицу Гражданский кодекс ограничивает размер залога тройной месячной арендной платой и устанавливает, когда его нужно вернуть. При аренде нежилых помещений между фирмами закон потолка не устанавливает, и размер, порядок возврата и проценты определяются договорённостью сторон.

Вместо денежного залога можно согласовать и другую форму обеспечения, например банковскую гарантию, которая не связывает деньги арендатора. При крупной коммерческой аренде, например офисов или складов, это обычная практика.

Как это работает на практике

В учёте залог не является ни расходом, ни доходом. У арендатора это требование к арендодателю, у арендодателя - обязательство перед арендатором. В зависимости от срока аренды его показывают как краткосрочный или долгосрочный и при инвентаризации сверяют с договором.

Если арендодатель после окончания аренды использует часть залога, например на ремонт ущерба или недоплату, он проводит взаимозачёт, а у арендатора эта часть относится на расходы по характеру требования. С точки зрения НДС ни внесение, ни возврат залога не являются облагаемой поставкой.

При краткосрочной аренде через платформы залог часто решают блокировкой суммы на карте гостя. И тогда полезно, чтобы в условиях было ясно указано, на что залог может быть использован и как подтверждается ущерб.

На что обратить внимание

Самые частые споры возникают при возврате залога: что обычный износ, а что ущерб. Мы советуем при передаче помещений составить акт приёма-передачи с фотографиями и в конце аренды сравнить. Без него трудно доказать, что повреждение возникло во время аренды.

Внимание и к учёту залога как аренды. Если арендатор отнесёт залог на расходы, он неправомерно уменьшит налоговую базу, а арендодатель, отнёсший его в доходы, заплатит налог с денег, которые ему не принадлежат. Залог должен оставаться в балансе до расчёта.