Indexácia nájomného

Čo to znamená

Indexácia nájomného je pravidelné zvyšovanie nájomného podľa dohodnutého ukazovateľa, najčastejšie podľa inflácie meranej indexom spotrebiteľských cien, napríklad HICP. Chráni prenajímateľa pred znehodnotením nájomného v čase, keď ceny rastú.

Pri komerčných nájmoch kancelárií, obchodov či skladov je indexácia bežnou súčasťou nájomnej zmluvy. Nájomné sa zvyčajne upravuje raz ročne k určitému dátumu o percento zmeny indexu za predchádzajúci rok.

Zmluva by mala presne určiť použitý index, obdobie, z ktorého sa zmena počíta, dátum úpravy, postup oznámenia a to, či sa nájomné upraví aj pri poklese cien. Bez jasnej doložky je zvýšenie ťažko vymáhateľné a pri spore rozhodne výklad súdu.

Ako to funguje v praxi

Príklad: nájomné 2 000 eur mesačne a ročná inflácia 4 percentá znamenajú po indexácii 2 080 eur. Prenajímateľ zvyčajne nájomcovi písomne oznámi nový výpočet s odkazom na zverejnený index, a nájomca by si mal výpočet skontrolovať.

Zmluvy často obsahujú dolnú a hornú hranicu, napríklad zvýšenie najmenej o jedno a najviac o päť percent ročne. Strop chráni nájomcu pred prudkým rastom pri vysokej inflácii, dolná hranica prenajímateľa pred stagnáciou.

Pri platiteľoch DPH sa indexované nájomné zdaňuje rovnako ako pôvodné, ak sa prenajímateľ rozhodol nájom zdaňovať. Pri vykazovaní podľa IFRS 16 vyvolá zmena nájomného prepočet záväzku z prenájmu u nájomcu.

Na čo si dať pozor

Pri nájme bytov na bývanie má nájomca silnejšiu ochranu a jednostranné zvýšenie nájomného je obmedzené. Indexačnú doložku treba dohodnúť jasne už v zmluve, inak prenajímateľ nemôže nájomné zvýšiť len odkazom na infláciu.

Ak prenajímateľ indexáciu niekoľko rokov neuplatňuje, môže vzniknúť spor, či ju možno uplatniť spätne. Je lepšie upravovať nájomné pravidelne podľa zmluvy a o každej úprave viesť písomný záznam, aby sa predišlo nedorozumeniam.