Девелоперський проєкт

Що це означає

Девелоперський проєкт - це бізнес, за якого девелопер купує землю, отримує дозволи й фінансування, будує будівлю, а потім продає чи здає квартири або приміщення. Проєкт триває роками, і його успіх залежить від ціни землі, витрат на будівництво, відсотків і попиту на момент завершення.

Зазвичай його реалізують через окрему проєктну компанію, що володіє лише одним проєктом. Так банк бачить чіткі активи й зобов'язання, інвестори отримують відокремлений ризик, а в разі продажу всього проєкту можна продати компанію замість окремих об'єктів.

Ключовий етап - дозвіл на будівництво. Новий будівельний закон із 2025 року об'єднав територіальне й будівельне провадження в один дозвільний процес, який веде будівельне управління, а після завершення настає введення в експлуатацію.

Як це працює на практиці

В обліку квартири, що будуються на продаж, є запасами, а не основними засобами. Під час будівництва їх відображають як незавершене виробництво, і до витрат вони потрапляють лише під час продажу. Якщо девелопер здає частину приміщень, це може бути інвестиційна нерухомість з іншим обліком.

Щодо ПДВ продаж нової будівлі протягом п'яти років після введення в експлуатацію, як правило, оподатковується, а продаж старішої може бути звільнений із правом вибрати оподаткування. Під час будівельних робіт між платниками застосовують перенесення податкового обов'язку.

Банк фінансує проєкт кредитом, який вибирають у міру будівництва, і часто він залежить від частки попередньо проданих квартир. Покупці сплачують аванси й беруть іпотеку, тому важливі попередні договори купівлі-продажу й захист авансів.

На що звернути увагу

Зростання будівельних витрат і відсотків може перетворити прибутковий проєкт на збитковий. Бюджет повинен мати резерв, договори з підрядниками - чіткі цінові застереження, а проєкт - страхування будівельно-монтажних ризиків від шкоди під час будівництва.

Аванси покупців у разі банкрутства девелопера під загрозою. Надійні девелопери тримають їх на ескроу-рахунку або забезпечують банківською гарантією, а покупцям варто перевірити право власності на землю, дозволи й фінансовий стан проєктної компанії.