Девелоперский проект

Что это значит

Девелоперский проект - это бизнес, при котором девелопер покупает землю, получает разрешения и финансирование, строит здание, а затем продаёт или сдаёт квартиры или помещения. Проект длится годами, и его успех зависит от цены земли, затрат на строительство, процентов и спроса на момент завершения.

Обычно он реализуется через отдельную проектную компанию, владеющую только одним проектом. Так банк видит ясные активы и обязательства, инвесторы получают отделённый риск, а при продаже всего проекта можно продать компанию вместо отдельных объектов.

Ключевой этап - разрешение на строительство. Новый строительный закон с 2025 года объединил территориальное и строительное производство в один разрешительный процесс, который ведёт строительное управление, а после завершения следует ввод в эксплуатацию.

Как это работает на практике

В учёте квартиры, строящиеся на продажу, являются запасами, а не основными средствами. Во время строительства они отражаются как незавершённое производство и попадают в расходы только при продаже. Если девелопер сдаёт часть помещений, это может быть инвестиционная недвижимость с иным учётом.

По НДС продажа нового здания в течение пяти лет после ввода в эксплуатацию, как правило, облагается налогом, а продажа более старого может быть освобождена с правом выбрать налогообложение. При строительных работах между плательщиками применяется перенос налоговой обязанности.

Банк финансирует проект кредитом, который выбирается по ходу строительства и часто зависит от доли предпроданных квартир. Покупатели платят авансы и берут ипотеку, поэтому важны предварительные договоры купли-продажи и защита авансов.

На что обратить внимание

Рост строительных затрат и процентов может превратить прибыльный проект в убыточный. В бюджете должен быть резерв, в договорах с подрядчиками - ясные ценовые оговорки, а у проекта - страхование строительно-монтажных рисков от ущерба во время строительства.

Авансы покупателей при банкротстве девелопера под угрозой. Надёжные девелоперы держат их на эскроу-счёте или обеспечивают банковской гарантией, а покупателям стоит проверить право собственности на землю, разрешения и финансовое положение проектной компании.